图说：曹观友（右）与费扎尔博士向媒体解说槟州土地税率调整情况。
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槟州首席部长曹观友指出，2026年地税检讨后的计算公式，对槟城所有土地拥有者更加公平与公正，不再对一级土地（First Grade）与非一级土地业主有所区别对待，尤其是在槟城地税税率超过30年未曾检讨的情况下。同时，此次检讨也有助于缩小城市与乡村土地业主所缴税额之间的差距。鉴于槟州在经济、社会及基础设施方面迅速发展，州内已不存在任何发展落后的地区。
首长是今天召开新闻发布会，就2026年槟城地税检讨及一级土地地税计算作出说明，陪同者包括槟州土地及矿物局总监费扎尔博士、槟州地税申诉管理委员会代表浮罗池滑州议员胡智胜、槟州首长政治秘书刘敬亿等。
他解释，一级土地、附条件地契（A、B、C类）以及“无类别”地契（Kategori Tiada）的地税税率，是根据土地的当前用途设定，并依据州政府于 2025 年 9 月 11 日颁布的《槟城土地规则（修订）（第4号）2025》进行分类和调整。
如果土地用途为住宅，则地税按土地面积乘以住宅税率计算：城市土地每平方米70仙，乡村土地每平方米50仙。
一些地契税额从6令吉增至1万9400令吉，或从745令吉增至48万9775令吉，其原因取决于土地用途、实际面积及土地归属城市或乡村的分类。例如，过去为稻田（每公顷 9令吉88仙）的土地改为工业用途（每平方米3令吉25仙），若面积为5公顷（5万平方米），年税额将从50令吉增至16万2500令吉。
/// 遗憾部分人士夸大地税涨幅
曹观友强调，这次地税检讨公式更加公平合理，不再区别一级土地与非一级土地业主，同时有助于缩小市区与乡村土地税差距。部分人士未充分理解土地实际用途及州政府规定的税率计算基础，却夸大地税涨幅数千倍，这种行为令人遗憾。
/// 政府推措施助顺利渡过调整期
为帮助土地拥有者顺利过渡至新的地税税率，槟州政府已推出多项措施：
* 提供最高 50% 的地税回扣
* 免除 100% 的地税欠款罚款
*更具弹性的上诉机制，涵盖一级土地业主以及因土地分类由乡村转为城市而受影响的业主。
首长表示，政府希望通过这些措施，让土地拥有者顺利适应新地税制度，同时确保政策公平、公正。
槟州土地及矿物局（PTG）总监费扎尔博士在记者会上进一步解释槟州地税调整的计算方式，强调此次检讨重点之一，是厘清一级土地地契与一般地契的差异，并依据现行用途统一计算税额，以实现对所有地主更公平的制度。
他说，一级地契仅存在于槟城及马六甲，是源自独立前的土地制度，并通过《槟城及马六甲地契法令》过渡至现行国家土地法典框架下。槟州目前约有23万个一级地契。
费扎尔指出，一般地契是在《国家土地法典》下发出，土地类别清楚划分为农业、建筑及工业三大类，并附有“明确用途条件”（syarat nyata），如住宅或商业用途，州政府据此按既定税率计算地税。
然而，一级土地地契并没有土地类别，也没有明确用途条件，地主可在同一块土地上兴建住宅、商业或工业项目，无需另行向土地局申请转换用途。这也是其与一般地契最大的不同。
他说，正因为一级土地地契没有类别与用途说明，过去在计算地税时存在技术性问题。早期有些地段按“整块土地”（per lot）或“每公顷”（per hektar）计费，导致无论土地面积大小，税额可能仅数令吉。
“例如曾有案例，从1994年起仅缴付6令吉地税，之后因土地实际用途已转为商业，我们依据新土地条例，以每平方米3令吉25仙计算，税额达1万9000多令吉。”
/// 改按实际用途与面积计算
费扎尔强调，新《槟州土地条例》（Penang Land Rules）已明确规定，一级土地地契的地税将按实际用途计算，并依照与一般地契相同的公式，即：
土地面积 × 用途类别税率 × 地段（市区或乡区）
“我们没有自创税率，一切依据条例规定，公式对所有地主一致。”
他举例，在东北县一块749平方米的住宅用地，1994年税率为每平方米54仙，如今调整为70仙，计算后为525令吉，在获得50%回扣后，实际缴付约405令吉，甚至低于过往部分年份的缴付额。
农业地方面，仍维持按每公顷征税，例如稻田税率从原本每公顷9令吉88仙调整至15令吉。
/// 部分大幅调涨源于用途改变
针对有业者投诉地税从225令吉暴涨至4万3000令吉，费扎尔解释，该地段面积达1万5000平方米，且实际用途已转为商业，因此按乡区商业税率每平方米2令吉80仙计算。
“过去225令吉的收费标准已难以追溯，可能是农业用途或旧制度遗留。如今既然是商业用途，就必须按商业税率征收，不可能继续维持象征性收费。”
他说，有些地段面积超过5000平方米，却只缴付数令吉税款，若维持旧制，显然对其他依法缴税的地主不公平。
/// 接300宗投诉
费扎尔透露，在槟州37万张土地地契中,截至目前接获约300宗相关查询与投诉，其中涉及一级土地地契地税上涨的不到100宗，大多数投诉并非针对涨幅本身，而是涉及分类或技术问题。
例如，有住宅建在两个地段上，系统按两个地段计费，地主提出申诉后，当局可考虑首个地段按实际计算，第二个地段按象征性收费。
此外，若一级土地地段为混合用途，经实地查证后，当局可重新分类，例如从商业改为“建筑-其他用途”，税率由每平方米3令吉25仙降至70仙。但他强调，任何调整都必须有合理依据，并需通过审计。
“我们是公务员，一切决定都必须经得起审计，不可能随意减免税额。”
/// 强调制度透明保障地主权益
费扎尔指出，一级土地地契受宪法保障，州政府不能单方面更改其性质。此次调整并非针对个别地主，而是纠正长达30年至60年的制度差距，使不同类别土地在同一标准下征税。
他说，过去一级地段长期按整块土地或公顷计费，实际缴付税额远低于按每平方米计费的一般地契地主，如今统一按面积与用途计算，是迈向更公平制度的必要步骤。
“同样面积、同样用途，就应缴付相同税额。这才是对所有土地拥有者公平。”
他呼吁地主若对税额有疑问，应携带相关文件向土地局提出上诉，以便重新评估。
曹观友也呼吁，若有任何土地税率问题，请正式向土地反映，而不是只通过媒体申述。